Huurder betaalt niet? Niet zelf de sloten vervangen!

Heeft u een huurder die de huur een aantal maanden niet heeft betaald? Het Hof Den Bosch oordeelt dat in dat geval het vervangen van de sloten door de verhuurder ontoelaatbaar is.

Casus

De verhuurder is met een student een huurovereenkomst voor een kamer voor bepaalde tijd, namelijk één jaar, overeengekomen. Nadat de student drie maanden geen huur had betaald, besloot de verhuurder de sloten van de studentenkamer te vervangen. De spullen van de student zijn door de verhuurder uit de kamer gehaald en elders opgeslagen.

De student start een kort geding en vordert dat de verhuurder hem toegang verschaft tot zijn studentenkamer. Volgens de student is de verhuurder op grond van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst verplicht het overeengekomen woongenot te verschaffen. Door het vervangen van de sloten heeft de verhuurder zich schuldig gemaakt aan ontoelaatbare eigenrichting. De vordering van de student wordt door de rechter in eerste aanleg afgewezen.

Oordeel hof

De student gaat in hoger beroep. Verhuurder verweert zich met de stelling dat hij de student geen huurgenot hoefde te verschaffen, omdat de student in een telefoongesprek zou hebben gezegd de huurovereenkomst te willen beëindigen. De student ontkent dit en de verhuurder bewijst niet dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden van partijen is beëindigd. Zo volgt uit WhatsApp berichten dat de student heeft geprotesteerd tegen de vervanging van de sloten.

De betalingsachterstand van drie maanden rechtvaardigt volgens het hof niet dat de verhuurder op eigen houtje de sloten van het gehuurde vervangt en vervolgens weigert om het gehuurde aan de student ter beschikking te stellen. De huurovereenkomst voor woonruimte kan enkel door een rechter plaatsvinden. Ook oordeelt het hof dat het ontoelaatbaar is dat de verhuurder in afwachting van voldoening van de achterstallige huur zijn verplichting om het gehuurde ter beschikking te stellen opschort. Uit de rechtspraak volgt dat een verhuurder slechts onder zeer bijzondere omstandigheden zijn verplichting om het gehuurde ter beschikking te stellen, kan opschorten. Het Hof vernietigt dan ook het vonnis van de rechter in eerste aanleg.

Ondanks dat de student in het gelijk wordt gesteld, kan dit hem niet meer baten. De studentenkamer is inmiddels al aan een andere student verhuurd. De verhuurder kan dan ook niet meer voldoen aan een eventuele veroordeling om de studentenkamer aan de student ter beschikking te stellen. De vordering van de student tot verlening van toegang tot de studentenkamer moet dan ook worden afgewezen. Daarnaast beschikt verhuurder niet over andere vrijstaande studentenkamers, waardoor hij ook geen andere studentenkamer aan de student ter beschikking kan stellen. De verhuurder wordt in hoger beroep dan ook slechts veroordeeld tot vergoeding van de proceskosten van de huurder.

Wat kan Van Kooten Advocaten voor u betekenen?

Heeft u hulp nodig bij het incasseren van een huurachterstand of wilt u de huurovereenkomst ontbinden, neem dan contact op met Van Kooten Advocaten.

mr. C.A. (Lianne) van Kooten - de Jong

Lianne van Kooten – de Jong is gespecialiseerd in het huurrecht. Zij staat zowel huurders als verhuurders bij in procedures bij de kantonrechter of het gerechtshof. Heeft u vragen, dan kunt u vrijblijvend contact met haar opnemen om uw zaak met haar te bespreken via 030-2877000.