De verhuurder zegt uw huurovereenkomst voor bedrijfsruimte op. Mag dat zomaar? 4 punten waarop u moet letten!

U exploiteert een autogarage en huurt hiervoor een bedrijfsruimte bij u in de buurt. U heeft bij het aangaan van de huurovereenkomst fors geïnvesteerd in de inrichting van de bedrijfsruimte om de bedrijfsruimte geschikt voor uw bedrijfsactiviteiten te maken. Na twee jaar ontvangt u van de verhuurder een brief waarin staat dat hij de huurovereenkomst opzegt. In de brief staat dat u drie maanden de tijd heeft om de bedrijfsruimte te ontruimen. Mag dit zomaar? Wanneer mag de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen? Binnen welke termijn moet u de bedrijfsruimte ontruimen? Hieronder bespreek ik verschillende punten waarop u als huurder moet letten als u een opzegbrief ontvangt.

Wat voor soort bedrijfsruimte huurt u?

Allereerst moet u beoordelen wat voor soort bedrijfsruimte u huurt. Zo kan worden bepaald welke regels voor u en de verhuurder gelden. De wet kent twee soorten bedrijfsruimte, namelijk de zogenoemde 290-bedrijfsruimte en 230a-bedrijfsruimte.

290-bedrijfsruimte

De voorwaarden van 290-bedrijfsruimte zijn als volgt:

1. Er moet sprake zijn van (een gedeelte van) een gebouwde onroerende zaak;
2. Het gehuurde moet zijn bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, een restaurant- of een cafébedrijf, een afhaal- of besteldienst, of van een ambachtsbedrijf;
3. Het gehuurde moet een voor het publiek toegankelijk lokaal hebben voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening.

Er is alleen sprake van 290-bedrijfsruimte als aan al deze voorwaarden wordt voldaan.

Een voorbeeld van een gehuurde die onder 290-bedrijfsruimte valt is de autogarage. Er is sprake van een kleinhandelsbedrijf en de autogarage is voor publiek toegankelijk voor dienstverlening. Zo zal een particulier over het algemeen zijn auto voor reparatie bij de autogarage kunnen afleveren. De garagist levert dan een dienst door de auto te repareren. Vervolgens kan de particulier de auto ook weer bij de autogarage ophalen. De autogarage heeft dan een voor publiek toegankelijk lokaal voor dienstverlening.

De voorwaarde dat het gehuurde een voor het publiek toegankelijk lokaal moet hebben, speelt hierbij een belangrijke rol. Exploiteert u bijvoorbeeld een bedrijf waarbij u enkel auto’s op locatie (bijvoorbeeld op het werk of bij de klanten thuis) repareert? Dan is er geen sprake van 290-bedrijfsruimte. De kantonrechter Leeuwarden oordeelde dat een Carglass-vestiging die ook op locatie reparatiediensten verleende, wel 290-bedrijfsruimte was. Hierbij was van belang dat particulieren óók hun kapotte auto naar de Carglass-vestiging konden brengen om hem daar te laten repareren. Er was een ruimte in het gehuurde aanwezig waarin het publiek kon worden ontvangen. Ook werden in deze ruimte producten voor de auto verkocht. Er werd dus aan de criteria van 290-bedrijfsruimte voldaan.

Andere voorbeelden van 290-bedrijfsruimten zijn: een bakkerij, een schoenmakerij, een apotheek, een benzinestation of een kappersbedrijf, mits deze bedrijven een voor publiek toegankelijk lokaal hebben. Een apotheek die alleen online verkoopt, maar bedrijfsruimte huurt om de medicijnen op te slaan, valt daar niet onder.

Daarnaast vallen het hotelbedrijf en kampeerbedrijf ook onder 290-bedrijfsruimte. Voor deze bedrijven geldt het ‘publiek-toegankelijkheidsvereiste’ niet.

230a-bedrijfsruimte

Voldoet de bedrijfsruimte niet aan de voorwaarden van 290-bedrijfsruimte? Dan valt het in principe onder 230a-bedrijfsruimte. Voorbeelden van 230a-bedrijfsruimte zijn: een ICT-kantoor, een bank of een zalencentrum voor feesten en partijen.

ROZ-model 290-bedrijfsruimte of 230a-bedrijfsruimte

Vaak maken verhuurders en huurders gebruik van de standaard ROZ-modellen voor 290-bedrijfsruimte en 230a-bedrijfsruimte.  Zij passen echter niet altijd de juiste regels toe. Zo zie ik in mijn huurrechtpraktijk regelmatig verhuurders langskomen die ten onrechte de huurovereenkomst opzeggen. Zij baseren hun opzegging op het feit dat zij bijvoorbeeld een huurovereenkomst voor 230a-bedrijfsruimte met de huurder hebben gesloten, terwijl er daadwerkelijk sprake is van de huur van 290-bedrijfsruimte.

Het is een misverstand dat als er bovenaan de huurovereenkomst staat dat u 230a-bedrijfsruimte huurt, dat er ook daadwerkelijk sprake is van 230a-bedrijfsruimte. Het gaat erom welke bestemming het gehuurde heeft. Hierbij kan de in de huurovereenkomst genoemde bestemming – bijvoorbeeld de verkoop van auto’s – een rol spelen. Maar er moet ook gekeken worden naar het feitelijk gebruik van het gehuurde. Verhuurt de verhuurder aan de huurder een kapsalon, maar staat er in het huurcontract dat dit 230a-bedrijfsruimte is, dan is er toch sprake van een huurovereenkomst voor 290-bedrijfsruimte.

Kortom, ga er niet te snel vanuit dat u 230a-bedrijfsruimte huurt als dit in uw huurovereenkomst staat. Beoordeel altijd zelf welke bestemming het gehuurde heeft en of het gehuurde aan de voorwaarden van artikel 290-bedrijfsruimte voldoet.

Uit hetgeen ik hierna bespreek, zult u begrijpen waarom het verschil tussen 290-bedrijfsruimte en 230a-bedrijfsruimte zo belangrijk is.

Na hoeveel jaar kan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen?

290-bedrijfsruimte

De eerste huurtermijn van de huurovereenkomst voor 290-bedrijfsruimte duurt vijf jaar of – als langer is afgesproken – langer. Nadat deze eerste huurperiode is verstreken, wordt de huurtermijn verlengd. Bent u met de verhuurder een huurperiode van vijf jaar overeengekomen, dan wordt de huurovereenkomst met vijf jaar verlengd. Bent u een huurovereenkomst van acht jaar overeengekomen, dan wordt de huurovereenkomst met twee jaar verlengd. Het totaal van de eerste en twee huurperiode komt uit op tien jaar. Na tien jaar geldt er geen minimum huurperiode meer. De verhuurder mag daarna zelf bepalen welke huurperiode hij met u afspreekt.

De eerste huurperiode kan pas tegen het einde van de huurperiode worden opgezegd. Oftewel als u met de verhuurder een eerste huurperiode van vijf jaar bent overeengekomen, kan de verhuurder de huurovereenkomst niet al na bijvoorbeeld drie jaar opzeggen.

Let op: zegt uw verhuurder uw huurovereenkomst na twee jaar al op, terwijl de huurovereenkomst voor acht jaar is aangegaan, dan is de opzegging niet rechtsgeldig. U hoeft dan niet na twee jaar het gehuurde te verlaten. De huurovereenkomst kan namelijk pas tegen het einde van de huurperiode worden opgezegd.

Er geldt echter één belangrijke uitzondering op voornoemde regels en dat is als de huurovereenkomst voor maximaal twee jaar is aangegaan. Daarvoor gelden andere regels. Dit is zowel voor de huurder als de verhuurder een proefperiode. Een huurovereenkomst van maximaal twee jaar hoeft niet te worden verlengd met een vast aantal jaren. Wel is het zo dat als de huurovereenkomst van twee jaar wordt voortgezet, de huurovereenkomst automatisch wordt omgezet in een huurovereenkomst van vijf jaar.

230a-bedrijfsruimte

Indien er een termijn in de huurovereenkomst voor de 230a-bedrijfsruimte is opgenomen, eindigt de huurovereenkomst na deze termijn. Wanneer de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is aangegaan, kan de huurovereenkomst in principe op ieder moment door de verhuurder worden opgezegd. Maar het kan wel zijn dat er in de huurovereenkomst een opzegtermijn is opgenomen. De verhuurder moet zich dan wel aan deze opzegtermijn houden. Hij kan de huurovereenkomst dus niet zonder uw toestemming eerder opzeggen.

De huurder die een 230a-bedrijfsruimte huurt, geniet dus minder bescherming dan de huurder die een 290-bedrijfsruimte huurt.

Als u 230a-bedrijfsruimte huurt en een opzegbrief ontvangt, is het belangrijk dat u controleert wat er over opzegging in de huurovereenkomst is geregeld. Is er bijvoorbeeld een opzegtermijn overeengekomen waaraan de verhuurder zich moet houden?

Welke reden heeft de verhuurder nodig om de huurovereenkomst te beëindigen?

290-bedrijfsruimte

Eerste huurperiode

De gronden voor opzegging van de huurovereenkomst van 290-bedrijfsruimten zijn expliciet in de wet geregeld. Indien de verhuurder de huurovereenkomst tegen het einde van de eerste huurperiode wil opzeggen, kan dat als:

1. de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt; of
2. de verhuurder aannemelijk maakt dat hij of een familielid het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft.

Ik zal hieronder een aantal voorbeelden van voornoemde opzeggronden geven.

Onbehoorlijke bedrijfsvoering huurder

Gebruikt u de bedrijfsruimte voor een andere bestemming dan hetgeen u met de verhuurder bent overeengekomen? Verkoopt u wiet, terwijl is overeengekomen dat u het gehuurde als bakkerij zou exploiteren? Dan kan dat een geldige opzeggrond opleveren.

Een ander voorbeeld is als u bedrijfsruimte in een winkelcentrum huurt, maar de ruimte leegstaat en er geen bedrijfsactiviteiten worden uitgevoerd. Een leegstaande bedrijfsruimte in een winkelcentrum kan ervoor zorgen dat het minder aantrekkelijk is om andere bedrijfsruimten in het winkelcentrum te verhuren. Wanneer de verhuurder andere bedrijfsruimten door uw (gemis aan) bedrijfsvoering niet kan verhuren, kan dat een opzeggrond opleveren.

Persoonlijk duurzaam gebruik

De verhuurder kan de huurovereenkomst ook op grond van persoonlijk duurzaam gebruik opzeggen. Hij zal dan wel moeten aantonen dat hij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen. Als de verhuurder u een redelijk renovatieplan voorstelt en u werkt daar niet aan mee, kan dit een opzeggingsgrond opleveren.

Ook bij grootschalige renovatie kan er sprake zijn van duurzaam gebruik. Maar als een verhuurder het winkelcentrum wil renoveren, betekent dit niet automatisch dat dit tot de beëindiging van de huurovereenkomst moet leiden. Huurde u in een winkelcentrum een slagerij en kan dat na de renovatie nog steeds? Dan is er geen sprake van persoonlijk duurzaam gebruik. Het is dan aan de verhuurder om aan te tonen dat de slagerij niet kan terugkeren. Dit zou bijvoorbeeld het geval kunnen zijn als het winkelcentrum zodanig wordt verbouwd dat het een meubelboulevard in plaats van winkelcentrum wordt.

Als de verhuurder de huurovereenkomst voor de slagerij wil opzeggen, omdat er ‘luxere’ winkels komen, moet de verhuurder aantonen dat de slagerij niet binnen het nieuwe luxere aanbod van winkels past. Eventueel kan uw slagerij op een andere plek binnen het winkelcentrum terugkomen.

Verlengingsperiode

Zegt uw verhuurder op tegen het einde van de verlengingsperiode (na minimaal 10 jaar), dan kan dit op grond van:

1. de belangenafwegingsgrond;
2. het niet accepteren van een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst door de huurder; of
3. dat de verhuurder de bestemming op grond van een geldend bestemmingsplan wil wijzigen.

De laatste twee situaties spreken voor zich. De afwegingsgrond is echter een stuk breder. Hier kunnen een hele hoop verschillende situaties onder vallen. Daaronder vallen onder andere de hiervoor genoemde situaties; situaties waarbij sprake is van onbehoorlijke bedrijfsvoering van de huurder of persoonlijk duurzaam gebruik. Maar ook een ernstig verstoorde verhouding met uw verhuurder kan een opzeggingsgrond opleveren. Het kan ook zijn dat de verhuurder het gehuurde en het naast het gehuurde gelegen pand wil slopen om één nieuw pand te bouwen om aan een nieuwe huurder te verhuren[1]. Het kan zijn dat het financiële belang van de verhuurder dan zwaarder weegt dan uw belang om het gehuurde te exploiteren.

Een rechter zal dan uw belangen als huurder afwegen tegenover de belangen van de verhuurder.

Opzeggingsgronden

Neem met de mededeling van de verhuurder dat hij het gehuurde wil opzeggen, niet te snel genoegen. Vraag vooral door. Waar gaat hij het gehuurde precies voor gebruiken? Is er sprake van een grote renovatie? Kunt u na de renovatie niet terugkeren? Hoe concreet zijn de verbouwplannen?

230a-bedrijfsruimte

Bij de 230a-bedrijfsruimte gaat het anders dan bij 290-bedrijfruimte. Op grond van de wet mag de verhuurder de huurovereenkomst, nadat de overeengekomen duur is verlopen, opzeggen. U kunt als huurder de rechter verzoeken om de ontruimingstermijn te verlengen. Hierdoor kunt u als huurder langer de bedrijfsruimte blijven gebruiken. U kunt de rechter drie maal verzoeken om de ontruimingstermijn met één jaar te verlengen. Indien dit lukt, kunt u dus in ieder geval nog maximaal drie jaar het gehuurde exploiteren.

Verlenging ontruimingstermijn

Een reden om de ontruimingstermijn te verlengen is de belangenafweging. Net als bij 290-bedrijfsruimte zullen de belangen van de huurder en verhuurder worden afgewogen. Als u als huurder weet dat u over één jaar het gehuurde moet ontruimen en u blijft stilzitten en niet op zoek naar vervangende bedrijfsruimte gaat, kan dit tegen u worden gebruikt. Dit kan voor de rechter een reden zijn om de ontruimingstermijn niet te verlengen. Als u aantoont dat u door de opzegging klanten zal verliezen of dat het moeilijk is om vervangende bedrijfsruimte te vinden, zal de rechter mogelijk wel de ontruimingstermijn verlengen.

Geen verlenging ontruimingstermijn

De rechter verlengt de ontruimingstermijn niet, als van de verhuurder voortzetting van de huurovereenkomst niet kan worden gevergd, wegens:

1. onbehoorlijk gebruik van het verhuurde;
2. ernstige overlast; of
3. wanbetaling.

Ondanks dat de opzeggingsgronden bij 230a-bedrijfsruimte niet in de wet zijn geregeld, is het belangrijk om na te gaan waarom de verhuurder de huurovereenkomst wil opzeggen. Wanneer u weet waarom de verhuurder de huurovereenkomst wil opzeggen, kunt u een inschatting maken of het zin heeft om een verlengingsverzoek bij de rechter in te dienen.

Hoe moet de huurovereenkomst door de verhuurder worden opgezegd?

290-bedrijfsruimte

De huurovereenkomst moet door de verhuurder bij deurwaardersexploot of bij aangetekende brief worden opgezegd. Minimaal één jaar voor de huurperiode moet de opzegbrief worden ontvangen. In de huurovereenkomst kan een langere opzegtermijn worden afgesproken.

Let op: controleer in de huurovereenkomst de opzegtermijn. Deze opzegtermijn moet minimaal één jaar zijn. Zegt de verhuurder de huurovereenkomst in minder dan één jaar en/of een kortere termijn dan in de huurovereenkomst is afgesproken op, dan is de opzegging niet rechtsgeldig.

Soms zal een rechter de te korte opzegtermijn omzetten in de juiste opzegtermijn. Bijvoorbeeld als de verhuurder een opzegtermijn van 11 maanden in plaats van 12 maanden in acht neemt. De rechter is hiertoe niet verplicht en het zal van de omstandigheden afhangen of de rechter dit doet.
Zegt de verhuurder tegen de verkeerde datum op? Bijvoorbeeld tegen 1 maart 2020 in plaats van 1 februari 2019? Dan kan de rechter deze fout niet verbeteren. De verhuurder zal dan moeten wachten tot hij tegen het volgende einde van de huurperiode kan opzeggen.

In de opzegbrief moet de reden voor de opzegging worden opgenomen. Is de verhuurder vergeten de reden in de opzeggingsbrief te vermelden? Dan is de opzegging nietig. Oftewel, de opzegging geldt niet.

230a-bedrijfsruimte

Voor opzegging van 230a-bedrijfsruimte gelden niet de formaliteiten die voor 290-bedrijfsruimte gelden. Zo is de verhuurder niet verplicht de huurovereenkomst per aangetekende brief op te zeggen.

Hulp nodig?

Het blijft natuurlijk schrikken als u onverwachts een opzegbrief van uw verhuurder ontvangt. Neem daarom gerust contact met mr. Lianne van Kooten – de Jong op om de inhoud van de opzegbrief te bespreken. Zij kan een reactie aan de verhuurder voor u opstellen. Ook kan zij u bijstaan in een door uw verhuurder gestarte ontruimingsprocedure of een verzoek voor verlenging van de ontruimingstermijn bij de rechter indienen.

[1] Kantonrechter Utrecht 5 oktober 1995.

mr. C.A. (Lianne) van Kooten - de Jong

Lianne van Kooten – de Jong is gespecialiseerd in het huurrecht. Zij staat zowel verhuurders als huurders bij in een procedure bij de kantonrechter of het hof. Indien u vragen heeft over de opzegging van de huurovereenkomst, dan kunt u vrijblijvend contact met haar opnemen om uw zaak met haar te bespreken via 030-2877000.