Huur woning
Uit de wet vloeien verschillende rechten en verplichtingen voor zowel de huurder als de verhuurder van een woning voort. Een geschil met de verhuurder kan over verschillende onderwerpen gaan. De verhuurde kan dreigen met ontruiming of reeds een procedure tot ontruiming zijn gestart. Ook kan de gehuurde woning een gebrek vertonen (bijvoorbeeld lekkage). Of de verhuurder verhoogt de huurprijs met een hoog bedrag. Omdat een verhuurder vaak een sterke partij is, is een huurder snel geneigd te voldoen aan de eisen van de verhuurder, ook als deze eisen onredelijk zijn. Daarom is het goed eerst navraag te doen bij een advocaat omtrent de rechten en plichten van een huurder.
Gebreken
De verhuurder heeft als één van de belangrijkste verplichtingen het in goede staat van onderhoud houden van de gehuurde woning en het verhelpen van gebreken aan de woning. Onder gebrek wordt verstaan een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid. Hierbij kunt u denken aan lekkage, schimmel of ongedierte.
Wanneer u een gebrek aan de woning heeft, dient u dit aan de verhuurder te melden. De verhuurder is dan in beginsel verplicht het gebrek te verhelpen. Doet hij dit niet, dan heeft u verschillende mogelijkheden.
U kunt evenredige vermindering van de huurprijs bij de Huurcommissie of de rechter vorderen. De wet stelt als vereiste dat het gebrek uw huurgenot vermindert. Daarnaast moet de vermindering van de huurprijs evenredig met het gebrek zijn. Deze huurprijsvermindering gaat pas in vanaf het moment dat de verhuurder van het gebrek behoorlijk in kennis is gesteld. U kunt ook uw huurbetalingsverplichting (deels) opschorten. Zodra de verhuurder het gebrek heeft verholpen, moet u alsnog de huur betalen.
U kunt een derde inschakelen om uw gebrek te verhelpen en deze kosten vervolgens op de verhuurder verhalen. Er is hiervoor geen toestemming van de rechter vooraf vereist. De kosten voor het herstel hoeven door de huurder slechts te worden vergoed, indien de verhuurder in verzuim is. Het is dan ook verstandig om als huurder de verhuurder schriftelijk in gebreke te stellen en de verhuurder een redelijke termijn te geven om het gebrek te herstellen. Nadat de redelijke termijn is verstreken, is de verhuurder in verzuim.
Als huurder heeft u zelf overigens ook de verplichting om de woning te onderhouden. Zo moet u als huurder kleine herstellingen verrichten die tot het normale huurdersonderhoud horen. Hierbij kunt u denken aan het witten van de binnenmuren, het vastzetten van de trapleuning of het vervangen van binnen- of buitensloten. Het gaat hier om reparaties die weinig kosten met zich meebrengen.
Einde huurovereenkomst
Zowel de huurovereenkomst voor bepaalde als voor onbepaalde tijd moet in beginsel worden opgezegd. De opzegging moet aan verschillende formaliteiten voldoen. Zo moet de opzegging bij deurwaardersexploot of aangetekende brief plaatsvinden. Als de huurovereenkomst door een verhuurder wordt opgezegd, dient hij ook de opzeggronden in de brief te vermelden. De opzeggingsgronden voor de verhuurder zijn in de wet geregeld. Opzeggingsgronden zijn bijvoorbeeld slechts huurderschap of dringend eigen gebruik. Het is onvoldoende om slechts de wettelijke opzeggronden te noemen. Uw verhuurder moet de opzeggrond met feiten en omstandigheden uitwerken.
Wanneer u als huurder instemt met de opzegging wordt de huurovereenkomst beëindigd. Indien u niet instemt met de opzegging, moet de verhuurder naar de rechter. De huurovereenkomst kan door de huurder of de verhuurder ook worden ontbonden. Dit is onder andere mogelijk wanneer een gebrek waarvoor de verhuurder niet verplicht is deze te verhelpen, het genot dat de huurder mocht verwachten, geheel onmogelijk maakt. Voor deze ontbinding is geen tussenkomst van de rechter vereist.
Heeft u een gebrek aan uw woning? Wil de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen? Of heeft u een andere vraag over de huur van een woning? Neem dan contact op met Van Kooten Advocaten.
Voorkeursrecht of koopoptie
Partijen kunnen een in een huurovereenkomst een koopoptie of voorkeursrecht overeenkomen. Een koopoptie is een onherroepelijk aanbod dat de andere partij de zaak mag kopen. In het beding waarin de koopoptie is geregeld kunnen voorwaarden worden opgenomen. Zo kunnen partijen een termijn of een koopprijs afspreken.
Het voorkeursrecht is een rechtsfiguur die erg op de koopoptie lijkt. Voor een voorkeursrecht geldt dat de ene partij verplicht is de zaak als eerst aan degene waarmee hij het voorkeursrecht is overeengekomen aan te bieden. Er rust dus geen plicht om de zaak daadwerkelijk te verkopen of te kopen. Voor een koopoptie geldt wel dat de verkoper verplicht is de zaak aan de koper te verkopen, mits er aan de voorwaarden van het beding wordt voldaan.
Van Kooten Advocaten kan u adviseren over welk beding het beste bij uw situatie past.