Dringend eigen gebruik

Een opzeggingsgrond voor het beëindigen van de huurovereenkomst voor 290-bedrijfsruimte is ‘dringend eigen gebruik’. De verhuurder moet dan aannemelijk maken dat hij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. Of hiervan sprake is hangt af van de feiten en omstandigheden. De vraag of er sprake was een ‘dringend eigen gebruik’ stond in de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam centraal.

Renovatie winkelcentrum

Een poelier huurt van de verhuurder een winkel in een winkelcentrum. Het winkelcentrum wordt gerenoveerd. De door de huurder gehuurde bedrijfsruimte zou door de renovatie komen te verdwijnen. De verhuurder zegt daarom de huurovereenkomst met de huurder op. De huurder stemt niet met de beëindiging van de huurovereenkomst in. De verhuurder stapt daarom naar de rechter en vordert ontruiming van het gehuurde.

Toetsingskader dringend eigen gebruik

De rechter moet beoordelen of de verhuurder voldoende aannemelijk maakt dat zij de bedrijfsruimte ‘persoonlijk in duurzaam gebruik’ wil nemen en dat zij die bedrijfsruimte daarom ‘dringend nodig heeft’.

Plaats en functie

Onder ‘duurzaam gebruik’ valt ‘renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is’. Het gaat in casu om een grootschalige renovatie en herindeling van het winkelcentrum. De verhuurder geeft hier op dit moment al uitvoering aan. Dat de verhuurder het winkelcentrum wil renoveren betekent niet automatisch dat dit tot de beëindiging van de huurovereenkomst moet leiden. De rechtbank overweegt dat als de ‘plaats en functie’ van het gehuurde bij renovatie gelijk blijft, het uitgangspunt is dat de huurovereenkomst wordt voortgezet.

Dat de bedrijfsruimte die de poelier nu huurt niet op exact dezelfde plek kan terugkomen, betekent niet dat de ‘plaats en functie’ veranderen. Dit zegt namelijk enkel iets over de plaats en niet de functie. De rechter oordeelt dat de verhuurder niet aannemelijk maakt dat de functie wijzigt. Het winkelcentrum blijft na de renovatie nog steeds een winkelcentrum.

De verhuurder wil na de renovatie luxere winkels in het winkelcentrum hebben. Tijdens de zitting heeft de verhuurder verklaard dat de poelier mogelijk op een andere plaats in het winkelcentrum mag terugkomen. Het is dus niet zo dat de poelier niet binnen het nieuwe luxere aanbod van winkels niet zou passen. Ook in het gerenoveerde winkelcentrum is dus plek voor de poelier.

De rechter heeft het idee dat de verhuurder alvast wil beschikking over de bedrijfsruimte die de poelier nu huurt om daarna te bekijken aan wie zij daar kan verhuren. Het voor de zekerheid als alvast willen beschikken over de bedrijfsruimte is geen ‘duurzaam gebruik’.

Conclusie

De rechter oordeelt dat de verhuurder onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de plaats en functie van het winkelcentrum veranderen. Er is dus geen sprake van dringend eigen gebruik. De vordering van de verhuurder wordt afgewezen.

mr. C.A. (Lianne) van Kooten - de Jong

Lianne van Kooten – de Jong is gespecialiseerd in het huurrecht. Zij staat zowel verhuurders als huurders bij in een procedure bij de kantonrechter of het hof. Indien u vragen heeft over de beëindiging van een huurovereenkomst, dan kunt u vrijblijvend contact met haar opnemen om uw zaak met haar te bespreken via 030-2877000.