Inleveren van de onderverhuuropbrengst oneerlijk?

Op 8 september 2017 heeft de Hoge Raad[1] een arrest gewezen over onderverhuuropbrengst. Hierin staat de vraag centraal of een beding om onderverhuuropbrengsten af te dragen aan de verhuurder oneerlijk is.

Casus

Partijen hebben een huurovereenkomst voor een huurwoning gesloten. Zij zijn daarbij in artikel 1.3 van de algemene voorwaarden overeengekomen dat de huurder de huurwoning niet mocht onderverhuren. Het sanctiebeding voor de onderhuur luidde:

“1.4 Ingeval huurder handelt in strijd met het bepaalde in 1.3 verbeurt hij aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete, gelijk aan driemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag met een minimum van € 45,- per dag, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding wegens wanprestatie, alsmede schadevergoeding te vorderen voor zover de schade de boete overstijgt. Verder dient huurder alle daarvoor verkregen inkomsten aan verhuurder af te dragen.”

Op enig moment komt de verhuurder erachter dat zijn huurwoning door de huurder wordt onderverhuurd. De verhuurder stapt naar de rechter en vordert ontbinding van de huurovereenkomst, betaling van de boete en afdracht van de onderverhuurpenningen. De kantonrechter ontbindt de huurovereenkomst. De vorderingen ter zake de boete en de afdracht van onderverhuurpenningen worden afgewezen.

Hof

Er is een Richtlijn betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Deze Richtlijn bevat een bijlage waarin verschillende oneerlijke bedingen staan genoemd. Hierbij kunt u denken aan een beding die een onevenredig hoge schadevergoeding aan de consument oplegt. Wanneer een beding op deze bijlage staat, bindt het beding partijen niet.

Het hof oordeelt dat de verhuurder wel recht heeft op de afdracht van de onderverhuurpenningen, omdat het beding over de afdracht niet op de zojuist genoemde bijlage staat. Het gaat hier volgens het hof uitsluitend om afdracht van de door de huurder met de verboden onderverhuur verkregen inkomsten. Dit ziet dus niet op een schadevergoeding.

Hoge Raad

De Hoge Raad vernietigt het arrest van het hof. Het hof had niet slechts het onredelijke karakter van het zinsdeel over de afdracht van de onderhuurpenningen moeten onderzoeken, maar ook de rest van artikel 1.4. Uit de jurisprudentie van het Hof van Justitie volgt namelijk dat bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding, naar het cumulatieve effect van alle bedingen van de overeenkomst moet worden gekeken.

In dit geval heeft artikel 1.4 twee rechtsgevolgen voor het overtreden van het onderverhuurverbod, namelijk een boete en de afdracht van de onderhuurpenningen. Beide gevolgen hadden door het hof onderzocht moeten worden.

Wanneer u als verhuurder aan consumenten verhuurt, is het belangrijk te beseffen dat de Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten op uw huurovereenkomst en/of algemene voorwaarden van toepassing kunnen zijn. Van Kooten Advocaten kan voor u een huurovereenkomst of algemene voorwaarden opstellen.

[1] Hoge Raad 8 september 2017, ECLI:NL:HR:2017:2275.

mr. C.A. (Lianne) van Kooten - de Jong

Lianne van Kooten – de Jong is gespecialiseerd in het huurrecht. Zij stelt huurovereenkomsten op en houdt hierbij rekening met uw wensen. Daarnaast kan zij voor u beoordelen of de huurovereenkomst aan de wettelijke vereisten voldoet. Heeft u vragen, dan kunt u vrijblijvend contact met haar opnemen om uw zaak met haar te bespreken via 030-2877000.