28 juli 2017
Lage huur boerderij onaanvaardbaar
Het niet betalen van huur door de huurder kan niet altijd tot ontbinding van de huurovereenkomst leiden. Op 4 juli 2017 moest het Hof Arnhem Leeuwarden oordelen over ontbinding van de huurovereenkomst tussen drie broers. Als grond voor deze ontbinding werd aangevoerd dat de huurders al jaren geen huur hadden betaald. Het hof slaat in zijn arrest een andere richting in.
Casus
Evert, Henk en Hans zijn broers. Henk heeft het landbouwbedrijf van zijn vader voortgezet en heeft de bijhorende woning voor 57.000 gulden toebedeeld gekregen. Henk en zijn vader zijn overeengekomen dat vader en moeder en hun twee zoons, Evert en Hans, in de woning mochten blijven wonen. De overeengekomen huur bedroeg 300 gulden per maand en zou worden verrekend met Hans’ schuld. De huur zou eindigen wanneer vader en moeder de woning zouden verlaten en Evert of Henk zouden gaan trouwen of samenwonen. Vader is in 1999 en moeder in 2012 overleden. Henk heeft in 2010 zijn schuld bij zijn vader afgelost.
Kantonrechter
Omdat de broers sinds 2010 aan Henk geen huur hebben betaald, vordert Henk primair dat er geen sprake is van een huurovereenkomst tussen partijen en subsidiair dat de huurovereenkomst wordt ontbonden.
De kantonrechter oordeelt dat tussen partijen een huurovereenkomst geldt met een huurprijs van € 136,13 per maand. Dat de huur door de broers niet is betaald, kan geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen.
Hof
Huurovereenkomst
Henk is het niet met dit vonnis eens en gaat in hoger beroep. Het hof oordeelt dat de kantonrechter terecht heeft geoordeeld dat sprake is van een huurovereenkomst tussen partijen. Uit de tekst van de akte volgt duidelijke wanneer de huurovereenkomst met de broers zou eindigen, namelijk als één van hen zou trouwen of samenwonen.
Ook kan volgens het hof niet worden aangenomen dat Evert en Hans afstand hebben gedaan van hun huurrechten door vanaf 2010 geen huur meer te betalen. Bij dit oordeel weegt mee dat afstand doen van de huurrechten door de broers grote gevolgen zou hebben. Afstand van huurrechten door de broers mag daarom dan ook niet te snel worden aangenomen.
Beëindiging huurovereenkomst
Daarnaast oordeelt het hof dat de kantonrechter terecht heeft geoordeeld dat de huurovereenkomst tussen partijen niet kan worden ontbonden. Het hof weegt bij deze beslissing mee dat partijen geen betalingstermijn voor de huur zijn overeengekomen en dat Henk de broers niet heeft aangemaand de huur te betalen. Bovendien is hier sprake van een familieverhouding. Volgens het hof heeft Henk als oudste zoon een zekere verantwoordelijkheid voor het onderdak van zijn broers. Er is in dit geval dus geen sprake van een gewone huurverhouding. Dit brengt met zich mee dat ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is.
Hoogte huur
Het hof komt Henk echter tegemoet door te oordelen dat een huur van € 136,13 per maand naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De huur van de broers is niet eens voldoende om de onroerendezaakbelasting en de premie voor de opstalverzekering te betalen. De huur moet volgens het hof worden verhoogd tot een niveau die Henk in staat stelt de vaste lasten en het voor zijn rekening komende onderhoud te betalen. De familieverhoudingen rechtvaardigen niet dat Henk maandelijks geld moet toeleggen op de huur van zijn broers. Volgens het hof is een huurprijs van 600 euro per maand redelijker.
Het hof oordeelt uiteindelijk dat de huurovereenkomst tussen partijen slechts tegen een hogere vergoeding zal worden voortgezet. Wanneer de broers Evert en Hans niet akkoord gaan met de door het hof voorgestelde vergoeding, zal de huurovereenkomst worden ontbonden.
mr. C.A. (Lianne) van Kooten - de Jong
Lianne van Kooten – de Jong is gespecialiseerd in het huurrecht. Zij staat zowel verhuurders als huurders bij in een procedure bij de kantonrechter en het gerechtshof. Heeft u vragen, dan kunt u vrijblijvend contact met haar opnemen om uw zaak met haar te bespreken via 030-2877000.