1 maart 2023
Zes antwoorden op vragen over erfdienstbaarheid
In de akte van levering is opgenomen dat u op de thans bestaande wijze gebruik mag maken van het pad van uw buurman om te komen van uw woning en te gaan naar de openbare weg. Maar wat nou als uw buurman zijn perceel gaat verkopen? Moet de nieuwe koper van het perceel van uw buurman u ook toelaten om zijn pad met de auto te gebruiken? Is het gebruik van dit pad door u onbeperkt? Wat nou als u over de uitleg van deze bepaling een geschil krijgt? Hoe gaat de rechter de tekst van de bepaling beoordelen? Deze vragen stellen cliënten mij regelmatig. Daarom wordt in deze blog antwoord gegeven op veelvoorkomende vragen over de erfdienstbaarheid.
1. Wat is een erfdienstbaarheid
Een erfdienstbaarheid is een last, waarmede een onroerende zaak – het dienend erf – ten behoeve van een andere onroerende zaak – het heersende erf – is bezwaard. Een veelvoorkomende erfdienstbaarheid is het recht van overpad. Om bijvoorbeeld uw boerderij te bereiken vanaf de openbare weg moet u over een weg dat over de grond van uw buurman loopt. U bent in dit voorbeeld de eigenaar van het heersend erf en uw buurman is eigenaar van het dienende erf.
2. Hoe vestigt u een erfdienstbaarheid?
Een erfdienstbaarheid ontstaat als u samen met uw buren afspraken maakt en deze vastlegt in een notariële akte. De notariële akte moet worden ingeschreven in de openbare registers. In deze akte neemt u de rechten en plichten van u en uw buren op. Deze erfdienstbaarheid gaat in principe bij de verkoop van een perceel over van de huidige eigenaar naar de nieuwe eigenaar. Uw nieuwe buurman moet in het voorbeeld de erfdienstbaarheid dan ook accepteren en u toegang tot zijn pad verlenen.
3. Kan een erfdienstbaarheid door verjaring ontstaan?
Voor het verkrijgen van een erfdienstbaarheid door verjaring gelden de volgende vereisten:
- Bezit van de erfdienstbaarheid;
- Tijdsverloop van 10 jaar (als u te goeder trouw bent) en 20 jaar (als u niet te goeder trouw bent).
Wat nou als u het pad van uw buurman al jaren gebruikt om met de auto van uw huis naar de openbare weg te komen en te gaan? Kunt u dan na een aantal jaren zeggen dat u op grond van verkrijgende verjaring een erfdienstbaarheid hebt verkregen om het pad met een auto te gebruiken? Dat is nog niet zo eenvoudig. U zult moeten aantonen dat u de erfdienstbaarheid gedurende tien of twintig jaar bezit. In een vonnis van de Rechtbank Gelderland probeerde één van de partijen met foto’s uit 1930, 1989, 2003 en 2006 aan te tonen dat er sprake van bezit van de erfdienstbaarheid om met een gemotoriseerd voertuig het pad te gebruiken. De rechtbank vond dit onvoldoende. De foto’s waren namelijk momentopnamen en daaruit kon het feitelijk gebruik van het pad niet worden opgemaakt. Dat het pad door hem (of zijn voorganger) vaak met gemotoriseerde voertuigen werd gebruikt kon niet uit de foto’s worden afgeleid.
4. Hoe oordeelt de rechter over een discussie over de inhoud van de erfdienstbaarheid?
Stel er is tussen u en uw buurman discussie over de uitleg van de gevestigde erfdienstbaarheid. Wat wordt er bijvoorbeeld bedoeld met dat u ‘op de thans bestaande wijze’ gebruik mag maken van het pad van uw buurman om te komen van en te gaan naar de openbare weg.
Een rechter zal voor de uitleg van de erfdienstbaarheid kijken naar de partijbedoeling. Deze partijbedoeling moet worden afgeleid door de in de akte van vestiging gebruikte bewoordingen uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de (inhoud van de) gehele akte van vestiging. In een uitspraak van het Gerechtshof Den Haag verschillen partijen van mening over de vraag of de erfdienstbaarheid ziet op het pad naar de garage of op de brandgang. De tekst van de erfdienstbaarheid luidde:
“(…) Ten behoeve van het bij deze akte verkochte perceelsgedeelte [ [A-straat] [nr 1]] als heersend erf en ten laste van het aan de gemeente verblijvende gedeelte van gemeld kadastrale perceel met het daarop staande woonhuis met verder aanbehoren [A-straat] [nr 2] als lijdend erf, de erfdienstbaarheid van weg om te komen van- en te gaan naar de openbare straat, over het ter plaatse gelegen pad en op de thans bestaande wijze (..)”
Het gerechtshof oordeelt dat de erfdienstbaarheid op het pad naar de garage ziet. Ten tijde van het vestigen van de erfdienstbaarheid werd namelijk het pad gebruikt om met de auto over het perceel van het dienend erf naar de garage te rijden. Het hof heeft uit de bewoording ‘thans bestaande wijze’ in combinatie met het feit dat toentertijd het pad naar de garage werd gebruikt door de eigenaar van het heersend erf, gebruikt om de inhoud van de erfdienstbaarheid uit te leggen.
5. Is de uitoefening van de erfdienstbaarheid onbeperkt?
U bent als eigenaar van het heersend erf verplicht om de erfdienstbaarheid op de minst bezwarende wijze uit te oefenen. Dit betekent dat u niet voor meer overlast mag zorgen dan redelijkerwijs voor een behoorlijke uitoefening van de erfdienstbaarheid noodzakelijk kan worden geacht. De erfdienstbaarheid kan luiden dat het u is toegestaan om van uw bedrijf over het pad van uw buurman met een (vracht)auto of ander voertuig, naar de openbare weg te komen en te gaan.
Het uitoefenen van dit recht op de minst bezwarende wijze brengt met zich mee dat uw buurman er niet voor hoeft te zorgen dat u ongestoord toegang heeft om over een vier meter breed pad met een vrachtauto te kunnen rijden, aldus de Rechtbank Noord-Holland. Dat u met een vrachtwagen over het pad kunt rijden is dan voldoende. Met minst bezwarende wijze is volgens de rechtbank bedoeld dat de eigenaar van het dienende erf niet meer overlast mag worden bezorgd dan redelijkerwijs noodzakelijk kan worden geacht voor een behoorlijke uitoefening van de erfdienstbaarheid. Daarbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan het soort voertuig waarmee de eigenaar van het heersende erf over de weg rijdt, de frequentie waarmee dit gebeurt en het daaraan verbonden geluidsvolume. Voor zover de erfdienstbaarheid voorziet in het recht van toegang met een vrachtauto, wil dat dus niet zeggen dat de toegangsweg zodanig moet worden ingericht dat iedere vrachtauto die technisch gesproken over het pad kan komen daarvan ook gebruik kan maken.
6. Handelt de eigenaar van het dienend erf in strijd met de erfdienstbaarheid als hij het pad, waarop de erfdienstbaarheid is gevestigd, afsluit?
Verder mag uw buurman als eigenaar van het dienend erf zijn erf afsluiten met een hek. Maar u heeft dan wel recht op een sleutel van dit hek. U heeft als eigenaar van het heersend erf namelijk recht op onbelemmerd toegang tot het dienend erf om de erfdienstbaarheid uit te oefenen.
mr. C.A. (Lianne) van Kooten - de Jong
Mr. C.A. (Lianne) Van Kooten – de Jong kan naar aanleiding van uw wensen een tekst voor de te vestigen erfdienstbaarheid opstellen. Ook kan zij u bijstaan bij de rechtbank of het hof inzake rechtsgeschillen over de erfdienstbaarheid. Heeft u vragen over de erfdienstbaarheid, neem dan met haar contact op.