Print deze pagina

14 december 2017

Eén verhuurobject en twee verhuurders, wat nu?

Stel je huurt een stuk grond en een huis op dat stuk grond. Wat gebeurt er als een deel van de grond door uw verhuurder wordt verkocht? U krijgt dan te maken met twee verschillende verhuurders. Aan wie moet u dan huur betalen? Kunt u de huur aan uw huidige verhuurder blijven betalen? Of moet u een deel van de huur aan de nieuwe eigenaar betalen. Deze vragen staan in het arrest van de Hoge Raad centraal.

Koop breekt geen huur

Wanneer een verhuurde woning of stuk grond wordt verkocht, eindigt de huurovereenkomst niet. Dit wordt ook wel ‘koop breekt geen huur’ genoemd. De rechten en verplichtingen die uit de huurovereenkomst voortvloeien, gaan over op de nieuwe verhuurder. Maar geldt dit ook als maar een deel van het verhuurde door een nieuwe eigenaar wordt overgenomen? De Hoge Raad beantwoordt deze vraag bevestigend. De wetgever heeft de huurder willen beschermen tegen het verlies van zijn huurgenot. De huurder heeft volgens de Hoge Raad ook recht op deze huurbescherming als slechts een gedeelte van het gehuurde wordt verkocht.

Aan wie moet de huur worden betaald?

Doordat een deel van het gehuurde aan een ander wordt verkocht, krijgt de huurder met twee verhuurders te maken. De huurder moet hierdoor aan beide verhuurders huur betalen. Zolang het voor de huurder niet duidelijk is dat een deel van het gehuurde is verkocht aan een nieuwe eigenaar, kan hij de gehele huursom bevrijdend blijven betalen aan de huidige verhuurder.

Dit geldt niet meer zodra de huurder weet dat een gedeelte van het verhuurde aan een ander is verkocht. Wel is dan het uitgangspunt dat de huurder zijn betalingsverplichting mag opschorten totdat de verhuurders hem hebben medegedeeld hoe de oorspronkelijke huurprijs moet worden gesplitst. Dit betekent dat de huurder niet wordt bevrijd van zijn betalingsverplichting. Hij zal de huursom uiteindelijk moeten betalen. De verhuurders blijven uiteindelijk verantwoordelijk voor het splitsen van de huursom.

 

mr. C.A. (Lianne) van Kooten - de Jong

deel: