Antwoorden op vragen die u als verhuurder in verband met de coronacrisis heeft

U huurt bedrijfsruimte aan een garagehouder of restauranthouder en hij weigert nog langer de huur te betalen. De huurder moet namelijk tijdelijk zijn zaak in verband met de door de overheid opgelegde coronamaatregelen sluiten. Volgens de huurder brengt de coronacrisis dan ook met zich mee dat hij geen huur aan u hoeft te betalen. Klopt dit? De huuropbrengsten zijn namelijk voor u een belangrijke inkomstenbron. U komt misschien zelf ook in de problemen door het gemis van de huuropbrengsten. Kunt u tegen deze weigerachtige huurder iets doen? Mag u – als de verhuurder stopt met betalen – de bedrijfsruimte laten ontruimen? U heeft op de televisie gezien dat huurders tijdens de coronacrisis niet ontruimd mogen worden. Geldt dit ook voor u? Al deze vragen zullen hieronder worden beantwoord.

1. Hoeft de huurder mij tijdens de coronacrisis geen huur meer te betalen?

Het antwoord op deze vraag luidt in beginsel ontkennend. U bent met uw huurder een huurprijs overeengekomen, welk door uw huurder betaald moet worden. Oftewel, afspraak is afspraak. Dat de huurder de huurtermijnen niet kan voldoen, komt voor zijn risico. Dit blijkt ook wel uit een recente uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant. Daarin had de huurder een forse huurachterstand en betaalde hij vaak te laat. De huurder gaf aan dat zijn inkomsten als gevolg van de coronacrisis waren gestagneerd. Hij kon de huur daarom niet betalen. De rechtbank oordeelde dat betalingsonmacht in de risicosfeer van de huurder valt. De huurder wordt daardoor niet van zijn betalingsverplichting uit de huurovereenkomst ontslagen. Bij dit oordeel van de rechtbank speelde ook  mee dat de huurder ook al voor de coronacrisis de huur vaak te laat betaalde.

Bovendien is de kans groot dat u gebruik heeft gemaakt van het ROZ-model met de bijbehorende algemene bepalingen. Zowel in de ROZ-algemene bepalingen voor 290-bedrijfsruimte (bijvoorbeeld het restaurant) als 230a-bedrijfsruimte (bijvoorbeeld een kantoor) is de volgende bepaling opgenomen:

“De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel – zonder opschorting, aftrek of verrekening met een vordering welke Huurder op Verhuurder heeft- geschieden door storting dan wel overschrijving op een door Verhuurder op te geven rekening. (…)”

Deze overeengekomen bepaling brengt met zich mee dat het uw huurder niet is toegestaan om zijn betalingsverplichting op te schorten. De huurder is in dat geval dan ook de overeengekomen huur aan u verschuldigd.

2. Kan de huurprijs door de huurder worden verminderd?

Op grond van artikel 7:207 BW kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen. Het is de vraag of de coronamaatregelen/coronacrisis een gebrek aan het gehuurde oplevert. Zo worden de winkels minder bezocht en hebben huurders te maken met een omzetverlies. Maar levert dit een gebrek op? Mijns inziens niet.

“Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft” (artikel 7:204 BW). Het is vaste rechtspraak dat tegenvallende bezoekersaantallen in principe geen gebrek zijn. Tegenvallende bezoekersaantallen komen voor risico van de huurder. Ook werd eerder in de rechtspraak geoordeeld dat de vorige (economische) crisis geen gebrek was. Ook een economische crisis komt voor risico van de huurder. Wanneer de omzetdaling het gevolg is van de coronamaatregelen (sluiting of minder bezoekersaantallen) dient dit mijns inziens ook voor risico van de huurder komen. Als er verder aan het gehuurde niks mankeert, zou de omzetdaling niet tot huurprijsvermindering moeten leiden.

De coronacrisis leidt er dan ook niet automatisch toe dat de huurder minder mag betalen. Er kunnen in uw geval echter specifieke omstandigheden zijn, die dit anders maken. Bent u met de huurder in de huurovereenkomst overeengekomen dat u een bepaald aantal bezoekers garandeert? Dan zou huurprijsvermindering wel mogelijk kunnen zijn.

Uw huurder zou ook een beroep kunnen doen op onvoorziene omstandigheden om de huurprijs te verminderen. Het is vaste rechtspraak dat een beroep op onvoorziene omstandigheden niet snel wordt aangenomen. Zo leverde de economische crisis eerder ook geen onvoorziene omstandigheid op, aldus de Rechtbank Haarlem. De rechters zullen dan ook terughoudend zijn bij het wijzigen van de huurprijs op basis van de coronacrisis als onvoorziene omstandigheid.

Overigens kan uw huurder geen aanspraak maken op huurprijsvermindering als u de ROZ-algemene bepalingen bent overeengekomen. Daarin is namelijk de bevoegdheid van de huurder om aanspraak te maken op huurprijsvermindering uitgesloten.

3. Moet ik mijn huurder een schadevergoeding betalen als hij het gehuurde moet sluiten?

Op deze vraag moet het antwoord mijns inziens ‘nee’ luiden. Voor schadevergoeding is namelijk vereist dat het gebrek aan het gehuurde u valt toe te rekenen. Hiervoor heb ik al aangegeven dat mijns inziens niet te snel moet worden aangenomen dat de coronacrisis een gebrek oplevert. Maar in ieder geval kan de coronacrisis geen gebrek opleveren die u valt toe te rekenen.  Immers, de overheid legt sommige bedrijven, zoals restaurants, tijdelijk op om te sluiten. Deze maatregel valt u dan niet toe te rekenen.

4. Kan ik ontruiming vorderen na drie maanden huurachterstand?

Het antwoord op deze vraag is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Doordat de omzet van de huurder daalt, zal hij mogelijk op termijn zijn huur niet meer kunnen betalen. Uit de rechtspraak blijkt dat een ontruimingsvordering van de verhuurder vaak wordt toegewezen als de huurachterstand minimaal drie maanden is. Betalingsonmacht komt namelijk voor risico van de huurder.

De overheid heeft echter met een aantal brancheverenigingen van verhuurders afgesproken dat zij huurders niet zullen ontruimen. Voor de leden van deze brancheverenigingen geldt dan ook dat als de huurder als gevolg van de coronacrisis een huurachterstand heeft, hij de huurder niet zomaar mag ontruimen. Maar er zijn natuurlijk ook (private) verhuurders die niet onder de afspraken van deze brancheverenigingen vallen. Zij zijn niet aan deze afspraak gebonden. Bovendien geldt voor de verhuurders die wel aan deze afspraken zijn gebonden, dat ze een ontruimingsprocedure kunnen starten wegens zware overlast en/of criminele activiteiten. Wordt er bijvoorbeeld een weetplantage in de bedrijfsruimte aangetroffen, dan kunnen de verhuurders alsnog ontruiming van de huurder vorderen.

Niet alleen de vraag of u als verhuurder gebonden bent aan de met de overheid gemaakte afspraken speelt een rol bij de vraag of het gehuurde  kan worden ontruimd. Ook kan meespelen of de huurachterstand al voor de coronacrisis is ontstaan. Zo oordeelde de Rechtbank Oost-Brabant onlangs dat de huurder de woning moet ontruimen. Daarbij overwoog de rechtbank dat de huurder voor de coronacrisis al een huurachterstand had laten ontstaan.

Daarnaast kunnen ook persoonlijke omstandigheden een rol spelen bij de vraag of de ontruimingsvordering door de rechter zal worden toegewezen. Is de betalingsachterstand wel door de coronacrisis ontstaan? Er zijn diverse overheidsregelingen waar de huurder mogelijk gebruik van kan maken. Heeft de huurder wel onderzocht of hij voor deze regeling(en) in aanmerking komt? En valt te verwachten dat uw huurder binnenkort zijn huur weer zal kunnen voldoen? Dit zijn allemaal vragen die bij de beoordeling van de ontruimingsvordering een rol spelen.

Het blijft raadzaam om – alvorens een ontruimingsprocedure – te starten, met uw huurder om tafel te gaan. Mogelijk kunt u een betalingsregeling afspreken of elkaar op een andere manier tot elkaar komen.

mr. C.A. (Lianne) van Kooten - de Jong

Lianne van Kooten-de Jong is gespecialiseerd in het huurrecht. Zij staat zowel verhuurders als huurders bij in een procedure bij de kantonrechter of het hof. Indien u vragen heeft over huurachterstanden of ontruiming van het gehuurde, dan kunt u vrijblijvend contact met haar opnemen om uw zaak met haar te bespreken via 030-2877000.