15 augustus 2018
Wees zorgvuldig met opzeggen huurovereenkomst
In de huurovereenkomst komen een verhuurder en huurder overeen hoe de huurovereenkomst moet worden opgezegd. Zo kan daarin de wijze en termijn van opzegging in worden opgenomen. Uit het arrest van het Gerechtshof Amsterdam volgt dat deze afspraken strak gevolgd moeten worden.
Opzegging huurovereenkomst bedrijfsruimte
De huurder had een huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte gesloten voor de duur van vijf jaar (tot en met 31 januari 2017). In de huurovereenkomst is geregeld dat als de huurder niet op tijd opzegt, de huurovereenkomst wordt voortgezet voor een aansluitende periode van vijf jaar. De opzegging moet plaatsvinden bij deurwaardersexploot of per aangetekende brief en de opzegtermijn is minimaal één jaar.
De huurder heeft de huurovereenkomst bij aangetekende brief per 1 februari 2017 opgezegd. Deze brief is retour gestuurd omdat het adres fout was. Vervolgens heeft de huurder de brief per e-mail gestuurd.
Na 31 januari 2016 heeft de huurder de verhuurder gebeld. De verhuurder geeft tijdens dit telefoongesprek aan dat hij niet meer gevestigd is op het adres waarnaar de aangetekende brief is verstuurd. Ook heeft hij de e-mail van huurder niet ontvangen. Opnieuw wordt de opzegbrief door de huurder gestuurd. Dit keer naar het nieuwe adres van de verhuurder. De verhuurder ontvangt deze brief op 4 februari 2016.
Opzegging tijdig ontvangen?
Volgens de huurder is de huurovereenkomst rechtsgeldig opgezegd. Het niet tijdig bereiken van de opzeggingsbrief komt voor rekening van de verhuurder. In de huurovereenkomst stond namelijk als adres van de verhuurder genoemd, het adres waarnaar de opzeggingsbrief is verzonden. De huurder heeft nimmer een adreswijziging ontvangen.
Kantonrechter
Partijen zijn geen woonplaatskeuze overeengekomen. Het adres vermeldt in de huurovereenkomst stond enkel achter de naam van de verhuurder. Bovendien werd er enige jaren niet meer vanaf dat adres gecorrespondeerd. De huurder mocht dan ook niet redelijkerwijs aannemen dat de opzegging de verhuurder had bereikt, aldus de kantonrechter.
Daarnaast kan het feit dat de verhuurder de opzegbrief kort na de uiterlijke opzegtermijn heeft ontvangen, de huurder niet baten. De kantonrechter oordeelt namelijk dat de geringe termijnoverschrijding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is.
Hof
Het hof is het niet met het oordeel van de kantonrechter eens. In de huurovereenkomst was opgenomen dat de verhuurder zelf als beheerder optreedt en dat de opzegging bij de beheerder moest plaatsvinden, tenzij bij deurwaardersexploot of per aangetekende brief anders wordt medegedeeld. Dit laatste is niet gebeurd. De huurder mocht de opzegbrief dus naar de verhuurder sturen en ervan uitgaan dat het adres genoemd in de huurovereenkomst goed was. Anders had de verhuurder de huurder bij deurwaardersexploot of aangetekende brief moeten laten weten dat het adres was gewijzigd. De huurder mocht dus wél redelijkerwijs aannemen dat de opzegging de verhuurder had bereikt.
Wat betekent dit voor u?
Wanneer u de huurovereenkomst opzegt, is het aan u om aan te tonen dat de brief door de andere partij tijdig is ontvangen. Controleer het adres waarnaar de brief wordt verzonden daarom zorgvuldig. Bewaar de bon wanneer u de huurovereenkomst per aangetekende post verzendt. Hierdoor kunt u via track en trace zien of de brief tijdig is aangekomen.
Daarnaast moeten adreswijzigingen zorgvuldig worden doorgegeven. Ook hier geldt dat het verstandig is (en soms zelfs op grond van de huurovereenkomst verplicht) dit per aangetekende post te doen. Hierdoor kunt u bewijzen dat u de huurder over de adreswijziging hebt geïnformeerd. Wanneer hij dan alsnog de opzegbrief naar het verkeerde adres stuurt, kan dat u niet worden aangerekend.
