Mondelinge huurverlaging

Wie schrijft, die blijft! Dat zal de verhuurder in het arrest van het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch achteraf gedacht hebben. De huurder en verhuurder zijn mondeling een huurverlaging overeengekomen. Zij verschilde echter van mening wanneer deze huurverlaging was ingegaan en hoe hoog deze huurverlaging was. Het hof moest – zonder dat er iets op schrift is gesteld – oordelen wat deze huurverlaging inhield.

Casus

De huurder huurt vanaf 1999 een woonboerderij. De huurovereenkomst is aangegaan voor 15 jaar. Tussen de huurder en de verhuurder is toentertijd een huurprijs afgesproken van ƒ 3.300,– (€ 1.497,48) per maand.

Vervolgens is er nog een huurovereenkomst tussen partijen overeengekomen voor de huur van een aan de woonboerderij grenzende kantoorruimte. De afgesproken huurprijs van deze kantoorruimte bedroeg ƒ 900,– (€ 408,40) per maand. De huurder was in totaal dan ook € 1.905,88 per maand aan de huur verschuldigd.

Op enig moment zijn partijen mondeling een verlaging van de huurprijs overeengekomen. De huurder maakte namelijk geen gebruik meer van de kantoorruimte. Bovendien was er brand geweest in de tot de woonboerderij behorende schuur. Partijen hebben over deze huurverlaging niks op papier gezet.

In 2014 ontvangt de huurder onverwachts een brief van de verhuurder waarin staat dat hij een forse huurachterstand heeft. Huurder is het niet met deze huurachterstand eens en zegt de huurovereenkomst op. De verhuurder vordert bij de rechter betaling van de huurachterstand.

Verweer huurder

Partijen verschillen van mening over de hoogte en de ingangsdatum van de huurverlaging. Volgens de huurder is de huurprijs met ingang van 1 februari 2010 tot € 1.500,– verlaagd. Vervolgens is deze huurprijs met ingang van 1 maart 2011 tot € 1.000,– verlaagd. Dit volgt volgens de huurder ook uit de feiten en omstandigheden. Hiervoor voert hij de volgende omstandigheden aan:

1. Vanaf 1 februari 2010 en 1 maart 2011 betaalt de huurder minder huur;
2. De verhuurder heeft deze betalingen jarenlang zonder protest geaccepteerd;
3. De verhuurder heeft na de huurprijsverlaging nooit om een hoger bedrag gevraagd; en
4. De verhuurder heeft de oplopende huurachterstand nooit bij de huurder gemeld.

Oordeel hof

Bewijs huurder mondelinge huurverlaging

De eerste door de huurder genoemde omstandigheid vormt een aanwijzing dat partijen mondeling zijn overeengekomen dat per 1 februari 2010 de maandelijkse huur is verlaagd tot € 1.500,– en met ingang van 1 maart 2011 tot € 1.000,–. Deze aanwijzing wordt door het hof nog eens versterkt doordat de verhuurder viereneenhalf jaar niet schriftelijk heeft geprotesteerd tegen de hoogte van de (lagere) huurbetalingen. Als de verhuurder het niet met deze huurverlaging eens zou zijn geweest, zou het voor de hand hebben gelegen de huurder op deze sterk oplopende huurachterstand te wijzen. Dit is niet gebeurd. Het hof acht daarom voorshands bewezen dat de huur op grond van mondelinge afspraken tussen partijen is:

• met ingang van 1 februari 2010 is verlaagd tot € 1.500,– per maand; en
• met ingang van 1 maart 2011 verder is verlaagd tot € 1.000,– per maand.

Dat er in 2010 enkele kleine onregelmatigheden in de huurbetalingen zaten, kan volgens het hof niet tot een ander oordeel leiden. Deze onregelmatigheden werden door de huurder de maand erop weer hersteld.

Rechtsverwerking

Daarnaast doet de huurder nog een beroep op rechtsverwerking. Rechtsverwerking betekent in dit geval dat de verhuurder zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met de nu nog te vorderen huurachterstand. Als je dus te lang stil zit, kan het zijn dat je vordering daarom wordt afgewezen. Het is vaste rechtspraak dat een beroep op rechtsverwerking terughoudend moet worden toegepast. Rechtsverwerking wordt dus niet al te snel aangenomen.

In dit geval oordeelt het hof dat er wel sprake is van rechtsverwerking. Enkel het tijdsverloop is onvoldoende. Het hof oordeelt dat er naast tijdsverloop ook andere bijkomende omstandigheden zijn die een beroep op rechtsverwerking rechtvaardigen. Het gaat hier namelijk om een doorlopende overeenkomst (duurovereenkomst), waarbij met het verstrijken van elke maand een nieuwe huurtermijn opeisbaar wordt. De verhuurder heeft de huurachterstand torenhoog laten oplopen door pas na viereneenhalf jaar aan de huurder duidelijk te maken dat hij geen genoegen (meer) nam met de hoogte van de door de huurder gedane huurbetalingen.

Er zijn in de loop der jaren meerdere malen mondelinge afspraken gemaakt die van de overeengekomen huurovereenkomst afwijken. Bij het maken van deze afwijkende afspraken is door de verhuurder nooit een voorbehoud gemaakt dat de huurder een huurachterstand heeft. Doordat de verhuurder diverse malen met een huurverlaging heeft ingestemd, heeft hij door jarenlang niet te stellen dat te weinig huur werd betaald, de huurder in de waan gelaten dat hij genoegen nam met de huurbetalingen. Het had op de weg van de verhuurder gelegen om de wijziging van de huurovereenkomst schriftelijk vast te leggen.

Daarom oordeelt het hof dat de vordering van de verhuurder wordt afgewezen.

Wat betekent dit voor u?

Deze uitspraak van het hof laat zien dat het belangrijk is om afspraken schriftelijk vast te leggen. Wanneer u als verhuurder instemt met een huurprijsverlaging, voorkomt u onduidelijkheid achteraf door de huurprijsverlaging op papier te zetten.

Daarnaast doet u er als verhuurder verstandig aan om niet te lang te wachten met het nemen van actie wanneer uw huurder niet tijdig of te weinig betaald. Dit kunt u bijvoorbeeld doen door een sommatiebrief of aanmaning naar uw huurder te sturen.

mr. C.A. (Lianne) van Kooten - de Jong

Marion van Dijk – Overmars is gespecialiseerd in het huurrecht. Zij stelt huurovereenkomsten op en houdt hierbij rekening met uw wensen. Daarnaast kan zij voor u beoordelen of de huurovereenkomst aan de wettelijke vereisten voldoet. Heeft u vragen, dan kunt u vrijblijvend contact met haar opnemen om uw zaak met haar te bespreken via 030-2877000.