27 maart 2018
Gekraai van een haan, verhuurder doe er iets aan!
Een verhuurder kan aansprakelijk worden gesteld voor overlast van zijn huurders aan andere huurders. Dit was ook het geval bij de verhuurder Heuvelrug Wonen. Zij werd aansprakelijk gesteld door wel een hele bijzondere vorm van overlast, namelijk het gekraai van een haan van de buurman. De Rechtbank Midden-Nederland moest beoordelen of Heuvelrug Wonen aansprakelijk kon worden gehouden voor het gekraai van de haan van een van haar huurders.
Wat was er aan de hand?
Eiser huurt van Heuvelrug Wonen sinds 2006 een woning. Zijn buurman huurt ook van Heuvelrug Wonen. De buurman heeft in zijn achtertuin een kippenren met daarin kippen en een haan. De kippenren staat onder het slaapkamerraam van eiser. Eiser wordt dan ook gewekt door het kraaien van de haan. Eiser ervaart het gekraai als overlast en klaagt hierover bij Heuvelrug Wonen. Heuvelrug Wonen treedt niet op tegen deze klacht.
Aansprakelijkheid verhuurder
Wanneer een huurder last van geluidsoverlast van zijn buurman heeft, is het relevant wie de verhuurder van die buurman is. Wanneer u dezelfde verhuurder als de buurman heeft, kunt u de verhuurder aanspreken op de overlast van uw buurman. Een verhuurder is namelijk verplicht het huurgenot aan zijn huurders te verschaffen. Dit kan een verplichting om tegen de overlast van de buurman op te treden met zich meebrengen. Geluidsoverlast kan namelijk een gebrek opleveren. De verhuurder moet hiertegen dan maatregelen treffen.
Beoordeling gekraai haan
De rechtbank moet allereerst beoordelen of het gekraai van de haan als onrechtmatige hinder kan worden aangemerkt. Volgens eiser kraait de haan zowel vroeg in de ochtend als overdag. Als het mooi weer is kraait de haan zelfs de hele dag door. Door het gekraai van de haan heeft eiser last van slaapgebrek en stress. Uit de resultaten van de metingen van het gekraai blijkt dat het maximale toegestane geluidsniveau wordt overschreden. Hieruit kan worden opgemaakt dat de haan objectief gezien erg hard kraait. Volgens de rechtbank is er dan ook sprake van onrechtmatige hinder. Dat andere buren geen last van het gekraai hebben, maakt dit niet anders.
Vervolgens beoordeelt de rechtbank of Heuvelrug Wonen – hoewel dit wel van haar gevergd kon worden – heeft nagelaten om tegen het gekraai adequaat op te treden. De buurman sluit de haan ’s nachts op, zodat de haan stil blijft. Uit de metingen van het gekraai volgt dat de haan ondanks deze maatregel ook ’s nachts kraait. De maatregelen tegen het gekraai zijn dan ook onvoldoende. Heuvelrug Wonen is dan ook aansprakelijk. De haan van de buurman moet dan ook worden verwijderd.
