Pacht
Er is sprake van pacht als (1) een hele boerderij, een stal of percelen land voor (2) de uitoefening van landbouw in gebruik worden gegeven en de gebruiker moet daarvoor (3) een tegenprestatie betalen. Het pachtrecht heeft een eigen set aan regels waar de betrokken partijen zich bewust van moeten zijn, omdat deze verstekkende gevolgen kunnen hebben voor de rechten en verplichtingen over en weer. De wettelijke bepalingen over pacht zijn opgenomen bij de bepalingen over de “bijzondere overeenkomsten” in het Burgerlijk Wetboek (Boek 7 artikelen 311 en verder). Een groot deel van deze bepalingen geldt onverkort; ook als partijen dat niet voorzien hebben of niet willen gelden de bepalingen toch.
Er ontstaan regelmatig discussies over de vraag of het gebruik van onroerend goed nu huur of pacht is. Een voorbeeld uit de rechtspraak: het arrest van het Gerechtshof Den Bosch van 17 januari 2017. Het Gerechtshof bepaalde in dit arrest dat de overeenkomst voor het gebruik van stallen voor het houden van varkens een pachtovereenkomst is, ook al hielden partijen tot in hoger beroep vol dat zij een huurovereenkomst gesloten hadden.
De vraag of er wel of geen sprake is van pacht kan ook spelen bij hobbymatig gebruik, voergeldconstructies en gebruik dat mogelijk of niet voor landbouwkundige doeleinden is.
Reguliere pacht / bijzondere pachtovereenkomsten
Het (reguliere) pachtrecht heeft van ouds als doel: waarborgen dat een veehouder of akkerbouwer voor langere tijd een boerderij kan exploiteren en gedane investeringen kan terugverdienen. Een boer moest de mogelijkheid hebben om het gepachte bedrijf of percelen door te kunnen geven aan zijn bedrijfsopvolger. Vandaar dat in het pachtrecht dwingendrechtelijke regelingen zijn opgenomen voor o.a. “in de plaatstelling” (pachtoverneming) en het “voorkeursrecht van koop” voor de pachter indien de verpachter het gepachte wil vervreemden. Ook is de pachtprijs aan normen gebonden en kan de pacht niet zomaar beëindigd worden.
Deze dwingende regels werden echter in de loop der jaren als belemmerend en beperkend ervaren. De wetgever heeft dit onderkend en daarom zijn naast de vorm van reguliere pacht andere (bijzondere) pachtvormen ingevoerd: o.a. teeltpacht en geliberaliseerde (kortdurende) pacht. Steeds meer worden deze kortdurende vormen van pacht overeengekomen.
Reguliere pacht is nog altijd uitgangspunt in het pachtrecht. Bij reguliere pacht geldt i.p. een contractperiode van 12 jaar bij hoevepacht en 6 jaar bij pacht van los land of pacht van alleen gebouwen. De pachtovereenkomsten moet ter goedkeuring ingestuurd worden naar de Grondkamer. De pachtovereenkomst kan alleen tegen het einde van de pachtperiode worden opgezegd door de verpachter als voldaan wordt aan een van de criteria die in de wet staan, bijvoorbeeld dringend eigen gebruik.
Bij reguliere pacht gelden o.a. de regels van “indeplaatsstelling”, voorkeursrecht van koop en het Pachtnormenbesluit.
Bij de bijzondere pachtvormen gelden een groot deel van de bepalingen van reguliere pacht niet: geen voorkeursrecht, geen indeplaatstelling en kortere pachtperiodes. Twee voorbeelden:
Teeltpacht: een pachtovereenkomst voor los land voor bijvoorbeeld de teelt van één of tweejarige teelten voor maximaal de duur van één of twee jaar.
Geliberaliseerde pacht: een pachtovereenkomst voor los land met een duur korter dan 6 jaar.
NB: partijen moeten in de pachtovereenkomst expliciet hebben bepaald dat ze teeltpacht of geliberaliseerde pacht overeenkomen. Deze bijzondere vormen van pacht gelden niet voor de pacht van een hoeve (gebouwen + land) en losse gebouwen.
Van Kooten Advocaten adviseert bij het aangaan van pachtovereenkomsten en stelt – op maat gemaakte – pachtovereenkomsten op. Onze advocaten verlenen ook rechtsbijstand in pachtconflicten en staan pachters of verpachters bij in procedures bij de pachtkamers van de rechtbanken en het Pachthof.